AP: కూటమి ప్రభుత్వం అధికారంలోకి వచ్చి రెండేళ్లవుతున్న ఈ తరుణంలో… రాష్ట్రంలో రియల్ ఎస్టేట్ రంగం పరిస్థితి చూస్తే ‘Error 404: Growth Not Found’ అన్నట్టుగా తయారైంది. 2024 ఎన్నికల సమయంలో వైసీపీ ప్రభుత్వ నిబంధనలు వెంచర్లో 5 శాతం ప్రభుత్వానికి ఇవ్వాలనే రూల్ తో విసిగిపోయిన రియల్టర్లు, కూటమి వస్తే తమ వ్యాపారాలకు బూమ్ వస్తుందని భారీ ఆశలు పెట్టుకున్నారు. ఎన్నికల్లో ఎమ్మెల్యే, ఎంపీ అభ్యర్థులకు ఫండింగ్ కూడా గట్టిగానే ఇచ్చారు. కానీ, రెండేళ్ల తర్వాత గ్రౌండ్ రియాలిటీ చూస్తే సీన్ మొత్తం రివర్స్ అయ్యింది. లాభాల మాట దేవుడెరుగు, అసలు పెట్టిన పెట్టుబడులు కూడా వెనక్కి రాని డెడ్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ఫేజ్లోకి ఏపీ రియల్ ఎస్టేట్ వెళ్లిపోయింది.
మాక్రో ఎకనామిక్ క్రైసిస్ – ఐటీ లేఆఫ్స్ ఎఫెక్ట్:
రాష్ట్ర ప్రభుత్వ విధానాలు ఒక ఎత్తైతే, గ్లోబల్ మార్కెట్ పరిస్థితులు రియల్టర్లకు మరో షాక్ ఇచ్చాయి. ముఖ్యంగా టెక్ వింటర్, ఆర్టిఫిషియల్ ఇంటెలిజెన్స్ భయాలు, గ్లోబల్ మాంద్యం కారణంగా సాఫ్ట్వేర్ రంగంలో భారీ కుదుపులు వచ్చాయి. AP లో రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోళ్లలో 40 శాతానికి పైగా ఐటీ ఉద్యోగుల పెట్టుబడులే ఉంటాయి. కానీ ఇప్పుడున్న అనిశ్చితిలో వారు లోన్లు తీసుకుని ఫ్లాట్లు కొనే సాహసం చేయడం లేదు. విశాఖపట్నం, తిరుపతి లాంటి టైర్-2 నగరాల్లో కొద్దోగొప్పో మూమెంట్ ఉన్నా… ఓవరాల్గా ఏపీ మార్కెట్ మాత్రం తీవ్రమైన బేరిష్ ట్రెండ్ లో కూరుకుపోయింది.
ఫ్రీ సాండ్ ఇల్యూజన్ – రాకెట్ వేగంతో నిర్మాణ వ్యయం:
అపార్ట్మెంట్ కల్చర్ AP లో బాగా పెరిగినా, అవసరానికి మించి సప్లై ఉండడం పెద్ద మైనస్. దీనికి తోడు కూటమి ప్రభుత్వం తీసుకొచ్చిన ఉచిత ఇసుక పాలసీ ప్రాక్టికల్గా రియల్టర్లకు చుక్కలు చూపిస్తోంది. పేరుకే ఫ్రీ కానీ, ట్రాన్స్పోర్ట్, ఇతర హిడెన్ ఛార్జీలు కలుపుకుంటే గతంలో కంటే ఇసుక ఖర్చు డబుల్ అయ్యిందని బిల్డర్లు వాపోతున్నారు. మరోవైపు స్టీల్ ధర టన్నుకు దాదాపు రూ.65,000 నుంచి రూ.70,000 వరకు, సిమెంట్ బస్తా రూ.350 నుంచి రూ.400 పైనే పలుకుతుండటంతో కన్స్ట్రక్షన్ కాస్ట్ దాదాపు 30-40 శాతం పెరిగింది. ఈ భారాన్ని భరించలేక ప్లాట్ల రేట్లు పెంచితే కొనేవాళ్లు లేరు, అలాగని తగ్గించలేరు… మొత్తానికి బిల్డర్ల పరిస్థితి త్రిశంకు స్వర్గంలో పడింది.
అమరావతి మైక్రో మార్కెట్ను క్షుణ్ణంగా గమనిస్తే, ఇక్కడి రేట్లు ఫియర్ ఆఫ్ మిస్సింగ్ ఔట్ గ్రాఫ్ను తలపిస్తున్నాయి. మొదట మంగళగిరి – తాడేపల్లి క్లస్టర్ తీసుకుంటే, ఇక్కడి రేట్లు నెక్స్ట్ లెవెల్లో ఉన్నాయి. ముఖ్యంగా ఎన్నారైలు, పొలిటికల్ క్లాస్ ఇష్టపడే ఈ బెల్ట్లో అపార్ట్మెంట్ స్క్వేర్ ఫీట్ రేటు రూ. 8,000 నుంచి రూ. 12,500 వరకు టచ్ అవుతోంది. ఇక్కడ గేటెడ్ కమ్యూనిటీ ప్లాట్లు అయితే గజం రూ. 70,000 నుంచి రూ. లక్ష వరకు పలుకుతోంది. రేట్లు ఇంత ఉన్నా, యాక్చువల్ రిజిస్ట్రేషన్లు మాత్రం చాలా వీక్గా ఉన్నాయి. ఇక కోర్ క్యాపిటల్ ఏరియా అయిన తుళ్లూరు, వెలగపూడి, మందడం వైపు వెళ్తే, సెక్రటేరియట్కు దగ్గరగా ఉండే ల్యాండ్స్ గజం రూ. 40,000 నుంచి రూ. 55,000 మధ్య స్టాగ్నెంట్ అయిపోయాయి. కూటమి రాగానే ఇవి రూ. 80,000 దాటుతాయన్న ప్రచారం జరిగినా, గ్రౌండ్ రియాలిటీలో బయ్యర్స్ లేక ఇన్వెస్టర్లు ల్యాండ్స్ను హోల్డ్లో పెట్టేశారు. నేషనల్ హైవేకి అటూ ఇటూ ఉండే కాజా, చినకాకాని, నంబూరు పరిసరాల్లో కమర్షియల్ బిట్లు గజం రూ. 50,000 నుంచి రూ. 70,000 చెబుతున్నా, లిక్విడిటీ క్రంచ్ వల్ల ఇవి కేవలం ఎంక్వైరీలకే పరిమితమవుతున్నాయి. జగన్ త్రీ క్యాపిటల్స్ లీగల్ ఇష్యూస్ మళ్లీ ఎక్కడ రిపీట్ అవుతాయో అన్న భయం ఇన్వెస్టర్లలో ఇంకా పూర్తిగా పోకపోవడమే ఈ స్లోడౌన్కి మెయిన్ రీజన్.
AP కమర్షియల్ హబ్ అయిన వైజాగ్ పరిస్థితి చూస్తే, ఇక్కడ మైక్రో మార్కెట్ పూర్తిగా భిన్నమైన సమస్యలతో సతమతమవుతోంది. ఐటీ సెక్టార్ డౌన్ట్రెండ్, లేఆఫ్స్ భయాల వల్ల ఇక్కడి మధురవాడ, పీఎంపాలెం ఐటీ కారిడార్లో కొనుగోళ్లు బాగా మందగించాయి. ఇక్కడ మిడ్-రేంజ్ అపార్ట్మెంట్లు స్క్వేర్ ఫీట్ రూ. 7000 నుంచి రూ. 9000 పలుకుతుండగా, ఓపెన్ ప్లాట్లు గజం రూ. 60,000 నుంచి రూ. 75,000 మధ్య ఊగిసలాడుతున్నాయి. వైజాగ్లోనే మోస్ట్ లగ్జరీ అండ్ ప్రీమియం వైబ్ ఉండే రుషికొండ, ఎండాడ, సాగర్ నగర్ ఏరియాల్లో రేట్లు వింటే మైండ్ బ్లాక్ అవ్వాల్సిందే. ఓసియన్ వ్యూ అపార్ట్మెంట్స్ స్క్వేర్ ఫీట్ ఏకంగా రూ. 10,000 నుంచి రూ. 13,000 వరకు కోట్ చేస్తున్నారు. ఇక్కడి గేటెడ్ కమ్యూనిటీ ప్లాట్లు అయితే గజం రూ. 90,000 నుంచి రూ. 1,30,000 దాటేశారు. ఇంత రేటు పెట్టి కొనే ఎండ్-యూజర్ మార్కెట్లో కరువయ్యాడు. మరోవైపు ఫ్యూచర్ ప్రాజెక్ట్ అని హైప్ క్రియేట్ చేసిన భోగాపురం ఎయిర్పోర్ట్ జోన్ పరిస్థితి మరీ విచిత్రం. ఎయిర్పోర్ట్ పనులు నడుస్తున్నా, స్పెక్యులేటివ్ బూమ్ ముందే వచ్చేయడంతో ఇక్కడ వెంచర్లలో గజం రేటును రూ. 18,000 నుంచి రూ. 28,000 వరకు పెంచేశారు. కానీ ఇన్వెస్ట్ చేసిన సాఫ్ట్వేర్ ఎంప్లాయ్స్ చేతిలో క్యాష్ ఫ్లో లేకపోవడం, హోమ్ లోన్ రేట్లు పెరగడంతో ఇక్కడ కొత్తగా ఇన్వెస్ట్ చేసే ధైర్యం ఎవరూ చేయడం లేదు.
పొలిటికల్ కప్పం – వేధింపుల వెర్షన్ 2.0:
కూటమి వస్తే రాజకీయ వేధింపులు తగ్గుతాయని రియల్ ఎస్టేట్ వర్గాలు ఒక గ్రీన్ సిగ్నల్ ఆశించాయి. కానీ ఇప్పుడు జరుగుతోంది వేరు. ఎక్కడ వెంచర్ వేయాలన్నా స్థానిక ప్రజాప్రతినిధులకు భారీ స్థాయిలో టాక్స్ కట్టాల్సిన దుస్థితి. డేటా ప్రకారం చూస్తే, ఒక్కో ఎకరా వెంచర్కు కనీసం రూ.10 లక్షల వరకు ఎమ్మెల్యేలకు, లోకల్ లీడర్లకు కప్పం కట్టాల్సి వస్తోందన్నది ఓపెన్ సీక్రెట్. గతంలో వైసీపీ నేతల దందాతో పోలిస్తే ఇది రెండు మూడింతలు ఎక్కువని, అధికారులకు ఇచ్చే ముడుపులు అదనమని రియల్టర్లు ఆవేదన వ్యక్తం చేస్తున్నారు. ప్రభుత్వ పెద్దలకు ఈ వ్యవహారం తెలిసినా సైలెంట్గా ఉండటం వైబ్ కిల్లర్ గా మారింది.
అమరావతి రీసెట్ – లిక్విడిటీ క్రంచ్:
కూటమి రాకతో రాజధాని అమరావతి, విజయవాడ, గుంటూరు ప్రాంతాల్లో మార్కెట్ దూసుకుపోతుందని అంతా ఊహించారు. రాజధానికి చట్టబద్ధత కూడా తెచ్చారు. కానీ, ప్రతిపక్షంలో ఉన్న వైఎస్ జగన్ వేస్తున్న పొలిటికల్ వ్యూహాలు, మావిగన్ ప్రతిపాదనల వల్ల భవిష్యత్తుపై మళ్లీ అనుమానాలు మొదలై, అమరావతి పరిస్థితి మొదటికొచ్చినట్లు అయ్యింది. కేవలం గుంటూరు – మచిలీపట్నం హైవేకి అటూఇటూ తప్ప, మిగతా ప్రాంతాల్లో సేల్స్ డెడ్ అయ్యాయి. అంతేకాకుండా, మార్కెట్లో మనీ సర్క్యులేషన్ దారుణంగా పడిపోయింది. గత జగన్ హయాంలో డీబీటీ స్కీమ్స్ వల్ల సామాన్యుల చేతుల్లో డబ్బులు తిరిగేవి. ఇప్పుడు ఆ క్యాష్ ఫ్లో ఆగిపోవడంతో చిన్న వ్యాపారాలు దెబ్బతిన్నాయి, దాని ఇంపాక్ట్ రియల్ ఎస్టేట్ కొనుగోలు శక్తిపై పడింది. దీనికి తోడు, ప్రభుత్వ శాఖలు వేలాది ఎకరాల భూములపై సెక్షన్ 22A లాంటివి నిషేధం విధించి, సంవత్సరాలు గడుస్తున్నా క్లియరెన్స్ ఇవ్వకపోవడంతో ఇన్వెస్టర్లలో నమ్మకం సన్నగిల్లింది.
కర్ణుడి చావుకు వంద కారణాలు అన్నట్టు… గ్లోబల్ ఎకనామిక్ స్లోడౌన్, విపరీతంగా పెరిగిన రా మెటీరియల్ కాస్ట్, స్థానిక నేతల ఎక్స్టార్షన్, మార్కెట్లో డ్రై అయిపోయిన క్యాష్ ఫ్లో… ఇవన్నీ కలిపి ఏపీ రియల్ ఎస్టేట్ రంగాన్ని ఐసీయూ లో పడేశాయి. ఇప్పట్లో ఈ సెక్టార్ బౌన్స్ బ్యాక్ అయ్యే సూచనలు అయితే దరిదాపుల్లో కనిపించడం లేదు